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飲食店の店舗物件取得に関する経費
飲食店の開業費用のうち、店舗物件や駐車場の取得に必要な費用については、保証金や礼金、前家賃など物件の立地や築年数により幅はありますが、 一般的には賃貸契約を交わすまでに、家賃の20倍前後のまとまった支出が発生します。費用の名目ごとに細かく見ていきます。
尚、ここでの物件の取得に関する経費を、飲食店を開業する際の物件取得について多数を占める、賃貸物件の取得に限定しています。 店舗物件を購入する場合や、土地を購入の上新築する場合は、以下の費用が発生せず、購入に関する費用が別途発生します。ご留意ください。
1.保証金・敷金
保証金・敷金とは、本来どちらも賃借人（物件を借りる側、ここでは飲食店経営者）が賃貸人（物件を貸す側、大家、家主）に対して、債務を担保するための費用です。
特に事業用店舗（飲食店含む）の賃貸人が保証金・敷金を必要とする理由には、賃借人がここで経営する飲食店の資金繰りが立ち行かず閉店に伴う中途解約がなされるような場合には、
債務の不履行（家賃の滞納、賃借人の責任においての原状回復が不可能、店舗の躯体部分などの破損や、その他損害賠償が発生する事案を残したまま引き払ってしまう、
水道光熱費などの滞納が残るといった事態）が想定されるためです。賃貸人にとっては、これらのリスクを補填する意味でも預かっておきたい費用です。
また、保証金・敷金は、主に物件の立地や築年数などにより差は生じますが、家賃の5～12か月分程度が相場です。
一時的に預けたお金ですので原則返還されるのが当然ですが、償却が条件に設定されている場合や、上記のような債務の不履行がある場合は差し引かれた金額が返還されます。 また、これとは別に主に関西地方では、店舗物件の賃貸借契約において、あらかじめ設定されている特約条項に、契約終了時に返還される敷金 （保証金を含む）から一定の金額が差し引かれる「敷引き」が商習慣として残る地域もあります。
保証金・敷金・敷引きは賃借人にとっては無利息で、ただ預けるだけのお金ですので、交渉で少しでも抑えたい所ですが、 その場合も賃貸人にとっての必要性を念頭に置いて交渉することをお勧めします
2.礼金
礼金とは、賃借人（物件を借りる側、ここでは飲食店経営者）が賃貸人（物件を貸す側、大家、家主）に対する賃貸借契約締結への謝礼の性質を持つ費用です。 礼金1〜2ヶ月が一般的ですが、保証金・敷金とは異なり、返還されることはない費用です。
3.造作譲渡料
造作譲渡料とは、居抜き物件に残されている内装、厨房設備、空調設備、排煙設備、什器、備品など様々な造作を、前の事業主との間で造作買い取りの契約を結び、 買い取るなどする費用のことを指します。
費用は設備の性能や使用年数の他、造作の所有者の意向、物件の立地なども加味され設定され、開業する飲食店の業態が似ている、前飲食店の営業期間が短かった、設備の使用年数が浅い、 手入れの具合が良いなど、好条件の居抜き物件に巡り合えば開業費用を抑えることができます。しかし、使用期間が5年を超える厨房機器や空調設備は不調や、 故障など営業上のトラブルの基になったり、撤去しなければならない機器が多い場合には撤去費が嵩むほか、早々に新規購入が必要になったりもしますので、 居抜きが必ずしもメリットが高いものであるとは限りません。
4.申込金・一時預り金
内覧し、立地など条件も比較的良いが本契約までは至らなかった候補物件に対し、仮押さえするために発生する費用が申込金・一時預り金です。概ね家賃の1ヵ月分前後と設定されています。
尚、仮押さえしていた物件の賃貸契約を結んだ場合、申込金は、本契約時に発生する保証金などの契約金の一部に充てられます。 また、仮押さえ物件をキャンセルした場合には、全額返還されます。なかには申込金の返還を拒否する事例が見受けられますが、 宅地建物取引業法により全額返還されることが定められていますので覚えておくと良いでしょう。
5.仲介・不動産手数料
賃貸借契約にあたって、仲介・不動産業者に支払われる対価です。仲介・不動産手数料は、賃料の1ヶ月分が上限と定められています。
6.手付金
申込金が契約前の一時預り金であるのに対し、賃貸契約の締結後、引き渡しまでの間に発生する一時費用です。契約後速やかに物件の引き渡しがなされるようにとの意味合いがありますが、 引き渡し後他の契約金の一部に充てられるため余分に発生する費用ではありません
7.前家賃・初月家賃
入居前に賃貸人に対し支払う賃料のこと。通常家賃は先払いが原則で、賃貸契約時には契約した月分（日払い）と翌月分の家賃を予め支払います。 また、共益費・管理費、駐車場費などは法的には賃料ではありませんが、賃借人から見れば賃料の一部であるため、ここでは前家賃の一部とみなし含まれるものとしています。
家賃は契約日から発生します。飲食店など店舗物件の場合、内装工事や開店準備期間は収入が発生せず、賃料の支出だけが発生しますので、 賃貸契約後、開店までは速やかに準備を進める必要があります
8.各種保険料
賃貸物件、特に火気を扱う飲食店向けの店舗は、火災保険加入が義務付けられている物件がほとんどです。賃貸契約時に加入が必要になり費用が発生する場合があります
その他の飲食店開業時に発生する経費についてはこちら
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